18 août 2022
L’acquisition d’un bien immobilier engendre plusieurs frais et taxes que l’acheteur est amené à payer. Le calcul de ces taxes et impôts n’est tout de même pas facile.
? Ce guide ne propose pas de conseil fiscal. Il est préférable d’embaucher un cabinet professionnel.
? Une mise à jour continue des différentes dispositions en la matière peut être consultée ICI.
Les taxes à payer lors d’une transaction immobilière : L’acheteur dispose de trente jours après la signature du contrat de vente afin d’enregistrer son bien à la conservation foncière. Pour ce faire, l’acquéreur doit s’adresser à un notaire et s’acquitter de certains frais et documents. Il faut aussi noter qu’au Maroc, il y a deux types de taxes à payer lors d’une transaction immobilière, selon s’il s’agit d’une vente d’un terrain bâti ou d’un terrain nu.
Les frais et les impôts à payer lors de la vente d’un terrain bâti : Il existe trois types de taxes et d’impôts, à payer lors de la vente d’un terrain bâti, à savoir l’IRPI ou l’impôt sur le revenu relatif aux profits fonciers, la taxe d’habitation ainsi que la taxe des services communaux.
L’IRPI (l’impôt sur le revenu relatif aux profits fonciers) :
L’IRPI est calculé uniquement sur la base des profits réalisés lors d’une vente immobilière. Le montant de cette taxe est obtenu en déduisant les frais de cession du prix de vente. Ce montant s’ajoute aux frais d’acquisition du bien ainsi que les dépenses d’investissement réalisés et le montant total des intérêts sur le prêt si vous avez recouru à un crédit immobilier. Le prix d’acquisition subit également une évaluation sur la base de l’indice national du coût de la vie qui définit la valeur de chaque bien immobilier.
L’impôt sur le revenu relatif aux profits fonciers représente 20% du bénéfice net pour les terrains nus acquis depuis moins de six ans. Ce pourcentage s’élève à 30% si la durée d’acquisition du terrain dépasse six ans. Ces profits fonciers s’appliquent pour toutes les ventes immobilières dont le montant dépasse 140 000 Dhs. Quelques cas sont tout de même exonérés de cet impôt, citons entre autres :
- Une résidence principale datant d’au moins six ans, au jour de la vente,
- Un bien utilisé comme étant une résidence principale depuis au moins quatre ans et cédé en tant que logement social,
- La cession d’un bien à titre gratuit, au bénéfice d’un membre de la famille (époux, enfants, ascendants, descendants).
Le calcul de la taxe d’habitation :
La taxe d’habitation est appliquée sur les biens occupés, que ce soit des résidences principales ou secondaires. C’est le cas également pour les logements mis gratuitement à la disposition d’un membre de la famille du propriétaire. Le calcul de la taxe d’habitation est effectué sur la base de la valeur locative, qui est établie par la commission de recensement et qui augmente de 2% tous les cinq ans.
Les cas exonérés partiellement de la taxe d’habitation :
- Les résidences principales ou les propriétés louées à titre gracieux à un membre de la famille (époux, enfants…), bénéficient de 75% d’abattement fiscal.
- Les ressortissants marocains résidents à l’étranger utilisant leur bien comme résidence principale ou si le bien est occupé à titre gratuit par un membre de la famille (époux, enfants…), bénéficient également de 75% d’abattement fiscal.
- Une construction neuve et une extension utilisée comme étant une résidence principale pendant au moins cinq ans, depuis l’obtention du permis de construire.
Le type de bien exonéré complètement de la taxe d’habitation :
- Les logements économiques pendant toute la durée du prêt immobilier et les quinze années suivant la fin du crédit.
La taxe d’habitation est fixée par tranche, sur la base de la valeur locative du bien :
- Entre 0 et 5 000 Dhs = 0%,
- Entre 5001 Dhs et 20 000 Dhs = 10%,
- Entre 20 001 Dhs et 40 000 Dhs = 20%,
- Plus de 40 000 Dhs = 30%.
La taxe des services communaux ou la taxe d’édilité :
La taxe des services communaux ou l’ancienne taxe d’édilité concerne tous les biens immobiliers et représente 10,50% de la valeur locative pour les biens situés dans la zone urbaine et 6,50% de la valeur locative pour les biens situés en périphérie.
Les taxes à payer lors de la vente d’un terrain à bâtir :
Cet impôt concerne les terrains non-bâtis situés dans les communes urbaines. Les frais comprennent également la participation à la solidarité nationale (PSN) qui représente 1% de la valeur du terrain et l’impôt sur les profits fonciers.
Le calcul de l’impôt sur les profits fonciers :
L’impôt sur les profits foncier doit être payé par le vendeur dans le cas où les frais de cession du bien dépassent 140 000 Dhs. Le taux de l’impôt varie entre 3% et 20% du prix de la vente, en fonction du montant total du bien.
L’impôt sur le revenu :
Un revenu foncier engendre le paiement des impôts, en fonction de s’il est issu d’une location d’un immeuble construit ou non-construit ou de n’importe quelle autre construction. Le revenu net imposable est calculé sur la base du loyer brut avec un abattement de 40%. Toutefois, les revenus issus de la location des nouvelles constructions et extensions fraîchement construites, sont exonérés de cet impôt, et ce au cours des trois premières années après la fin des travaux.
Les revenus qui ne dépassent 30 000 Dhs sont également exonérés des taxes sur les revenus. Un barème a été mis en place pour fixer le taux des impôts à payer pour chaque tranche de revenu.
- Entre 30 001 et 50 000 Dhs : taux de 10%,
- Entre 50 001 et 60 000 Dhs : taux de 20%,
- Entre 60 001 et 80 000 Dhs : taux de 30%,
- Entre 80 001 et 180 000 Dhs : taux de 34%,
- Plus de 180 001 Dhs : taux de 38%.
Avant d’investir dans un bien immobilier, il est nécessaire de passer en revue toutes les taxes à payer. Entre les frais du notaire, ceux de la conservation foncière et les différents impôts, il est indispensable de bien étudier son budget sur le moyen et le long terme également. Pour encourager les personnes à revenus limités à acquérir leur bien, la Direction Générale des Impôts a fait en sorte d’exonérer les acquéreurs du logement social et économique de certaines taxes, notamment l’IRPI.
Les frais de notaire au Maroc :
Lors de la signature de l’acte de vente, il est demandé à l’acquéreur des frais. Outre les honoraires de l’agence immobilière, l’acheteur paie ce qu’on appelle de manière impropre les frais de notaire. Ces frais représentent environ 7% du prix d’acquisition et se décomposent de la manière suivante : 6% sont des taxes et impôts collectés par le notaire pour le compte de l’état et diverses collectivités et 1% (en moyenne) représentent la rémunération du notaire.
Le détail des frais de notaire relatifs à l’achat d’un bien immobilier selon les spécificités de la législation marocaine et conformément aux directives du décret 2-16-375 promulgué le 1er novembre 2016 :
- Droits d’enregistrement (mis à jour en novembre 2016) : 4% du prix de vente,
- Conservation foncière (mis à jour en novembre 2016) : 1,5% du prix de vente + 100 Dhs de droit fixe + 100 Dhs pour le certificat de propriété
- Frais de dossier (timbres, copies…) : entre 1000 Dhs et 1500 Dhs.
- Honoraires du notaire (mis à jour en janvier 2019) : entre 0,5% et 1,5% détaillés comme suit :
| Montant de vente |
Taux |
| Moins de 300 000,00 Dhs |
4 000,00 Dhs (Frais fixes) |
| Entre 300 001,00 et 1 000 000,00 Dhs |
1,5% |
| Entre 1 000 001,00 et 5 000 000,00 Dhs |
1,25% |
| Entre 5 000 001,00 et 10 000 000,00 Dhs |
0,75% |
| Plus de 10 000 000,00 Dhs |
0,5% |
TVA sur les honoraires du notaire : 10%
Exemple
| Prix d’acquisition |
3 000 000,00 |
| Droits d’enregistrement (4% de prix de vente) |
120 000,00 |
| Conservation foncière (1,5% du prix de vente + 200 Dhs) |
45 200,00 |
| Frais de dossier (timbres, copies…), entre 1000 Dhs et 1500 Dhs |
1 500,00 |
| Frais de notaire (1,25% du prix de vente dans ce cas) |
37 500,00 |
| TVA sur les honoraires du notaire (10%) |
3 750,00 |
| TOTAL |
3 207 950,00 |
Les honoraires d’une agence immobilière au Maroc :
Des frais d’agence doivent être payés en cas de sollicitation d’une agence immobilière lors de la vente, l’achat ou la location d’un bien immobilier.
Ces honoraires rémunèrent un certain nombre de prestations comprenant les frais de services de recherche (sous toutes ses formes), de visites, de déplacements, de conseil, de négociation, de constitution de dossier, de rédaction de contrat de bail, de publicité, de communication… etc.
Les honoraires ou la commission d’une agence immobilière dépendent de la nature de l’opération immobilière (vente ou location).
Vente immobilière :
Dans le cas d’une vente immobilière, la commission est généralement définie en pourcentage dégressif du prix de vente du bien immobilier. Elle est de 2,5% hors TVA à la charge de chacune des deux parties, soit 2,5% H.T. à la charge du vendeur et 2,5% H.T. à la charge de l’acheteur.
Cette rémunération est exigible le jour où l’opération aura été conclue et constatée dans un seul acte écrit, signé par l’acquéreur et le vendeur (compromis de vente ou acte définitif, si la vente ne passe pas par un compromis).
La location longue durée :
Dans le cas d’une location longue durée (supérieure ou égale à 12 mois) la rémunération de l’agence immobilière est d’un mois de loyer hors TVA à la charge de chacune des deux parties, soit 1 mois de loyer H.T. à la charge du locataire et 1 mois de loyer H.T. à la charge du bailleur.
Cette rémunération est exigible le jour où l’opération aura été conclue et constatée dans un seul acte écrit, signé par le locataire et le bailleur.
Récapitulatif des tarifs usuels des agences immobilières au Maroc :
| Opération |
Honoraires de l’agence |
| Vente immobilière |
2,5% H.T. (3%TTC) sur la valeur totale du bien payable par chacune des parties : vendeur et acheteur |
| Location longue durée (12 mois et plus) |
1 mois H.T. du montant de la location payable par chacune des parties : locataire et bailleur |
Location courte durée (3 mois)
Location courte durée (6 mois) |
25% H.T. du loyer mensuel
50% H.T. du loyer mensuel |
| Gestion locative |
20% H.T. de la valeur mensuelle du loyer |
| Fond de commerce |
10% H.T. de la valeur du fond de commerce |
